Ремонт и перепланировка

Все, что связано с ремонтом и перепланировкой в квартире: какие работы нужно согласовывать, а какие — нет, когда можно проводить шумные работы и другое.

Как избежать штрафа из-за перепланировки и почему выгоднее продавать квартиру, где все изменения оформлены по закону.

Что такое незаконная перепланировка?

Жилищный Кодекс РФ определяет перепланировку как «изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт». Большинство видов ремонтно-строительных работ, которые ведут к «изменению конфигурации», нужно согласовать. Поэтому с «незаконной перепланировкой» всё просто — это когда внесённые изменения не отражены в техпаспорте, либо работы не согласовывались.

Почему незаконная перепланировка — это риск:

Потому что возможен штраф и предписание от инспектора МЖИ восстановить планировку согласно 508 ПП г. Москвы;
Если в результате такой перепланировки пострадали третьи лица — именно владелец переделанной квартиры окажется виновен. Тогда ущерб придётся компенсировать. Обычный пример: несогласованный перенос санузла, с последующим затоплением соседей и оплатой ремонта;
Это может являться основанием для расторжения банком сделки по ипотечному кредиту или даже признания недействительной сделки по купле-продаже недвижимости с расторжением договора в одностороннем порядке.

Серьезные риски. Кстати, соседи всегда знают, кто затеял перепланировку.

Как узаконить уже произведенную перепланировку?

Необходимо подать документы в жилищную инспекцию. Потребуются:

Новый план квартиры (закажите его в БТИ);
Акты скрытых работ;
Заявление;
Копия паспорта собственника квартиры;
Копии договора купли-продажи на квартиру;
Техпаспорт на квартиру;
Письменное согласие от каждого из собственников квартиры.

Документы можно подать:

В электронном виде на портале госуслуг, процесс займет от 20 до 45 дней;
доступен также офлайн-вариант — в этом случае рассчитывайте на срок от 2 до 6 месяцев. В течение этого времени жилищная инспекция пришлёт инспектора, который составит акт и направит его в БТИ;
Для согласования перепланировок и оформления технического паспорта также можно обратиться в отдел технического надзора управляющей компании.

Если вы не собираетесь трогать несущие конструкции (этот вариант касается 90% современных монолитных домов), понадобится комплект проектной документации, включая техническое заключение и проект перепланировки; его быстро разработает любая компания, обладающая допуском СРО. Расширить или перенести санузел, перенести кухню, изменить конструкцию полов и так далее — все это относится к такому типу перепланировки.
Если же речь о перепланировке с затрагиванием несущих конструкций, то всё становится куда сложнее. Здесь нужно техническое заключение о состоянии несущих конструкций, причём выданное непосредственно компанией, спроектировавшей дом; далее понадобится проект перепланировки. Это редкий, сложный и дорогой вид перепланировки, касающийся обычно объединения квартир. Например, если нужно пробить проем в несущей стене или межэтажном перекрытии.

Почему проще оформить перепланировку?

Перепланировка — тот случай, когда не только правильно, но и гораздо проще сделать всё по закону, исключив юридические риски. Незначительные вложения в верное оформление процесса перепланировки принесут дивиденды в виде существенной премии к стоимости недвижимости:

Незаконные изменения затрудняют продажу и ставят потенциального покупателя перед необходимостью рано или поздно легализовать их;
Согласованная же перепланировка – вещь хорошая и на цену влияет очень позитивно просто потому, что квартира одновременно и выгодно отличается от типовых, и полностью чиста перед законом.

До начала проведения работ необходимо:

Получить в управляющей компании «Технические условия на переустройство (перепланировку) квартиры»;
Предоставить документы в управляющую компанию в соответствии с требуемым перечнем;
Написать заявление на вход в ремонт;
До начала выполнения работ произвести защиту полов и стен помещений мест общего пользования (лифтовые и квартирные холлы, двери, ручки) с использованием для защиты:
— полов — линолеума;
— стен — оргалита, укрытого полиэтиленовой плёнкой, закреплённого малярным скотчем;
— дверей — оргалита или полиэтиленовой плёнки, закреплённых малярным скотчем.
Установить для сотрудников подрядной организации временные раковину и унитаз с бачком, подключенными к системе канализации и водоснабжения;
Установить в квартирах ёмкости (80 - 200-литровые бочки) для отстоя использованных строительных растворов. Твёрдые остатки из ёмкостей нужно удалять вместе со строительным мусором в контейнеры;
Для соблюдения пожарной безопасности необходимо иметь в квартирах огнетушитель и аптечку. Также требуется отключить пожарные датчики для избежания ложной сработки;
Обеспечить вывоз строительного мусора с объекта и оплатить услуги управляющей компании на вывоз КГМ, либо заключить договор с любой другой компанией, имеющей право оказывать данные услуги. Заказать вывоз строительного мусора можно по телефону нашего контактного центра 8 (495) 980-77-70;
На входной двери квартиры с наружной стороны разместить информационный лист с именем ответственного за проведение работ/бригадира и его контактный номер телефона.

Обычно на наших объектах действуют такие правила:

На выгрузку строительных материалов предусмотрено 40 минут;
Разгрузка разрешена через лифтовые холлы подземной автостоянки;
Разрешен въезд/выезд транспортного средства грузоподъемностью не более одной тонны;
Время разгрузки — с 10.00 до 19.00 при наличии гостевого пропуска. Оформить разовый пропуск можно через наш контактный центр по телефону 8 (495) 980-77-70;
Транспортное средство должно иметь габариты, не превышающие размеры: в ширину – 2,20 м, в длину – не более 5 м, в высоту – не более 2,8 м.;
Контроль и учет времени въезда/выезда транспортных средств, доставляющих груз, ведет охранная организация.

Завоз и подъем на этаж строительных и крупногабаритных материалов

До момента завершения работ по отделке МОП все материалы поднимаются через подземный паркинг. Запрещено перевозить и поднимать материалы в лифтах, через паркинг;
Ввоз, подъем, а также вывоз строительных материалов/оборудования возможен с понедельника по пятницу с 10:00 до 19:00, мебели ̶ ежедневно с 08:00 до 20:00 только через лифтовые холлы подземной автостоянки;
Погрузка-разгрузка и перенос материалов и мебели через входные группы запрещены;
Высота машины не должна превышать 2,8 м.

Порядок сбора и вывоза строительного мусора с объекта

Мусор должен быть упакован в строительные мешки и накрыт пленкой;
Вынос строительного мусора из жилого/нежилого помещения и его погрузка в контейнер производится через двери холлов 2 этажа, выносится через пожарную лестницу и входную группу и грузится в установленный контейнер КГМ;
При заключении с управляющей компанией договора на вывоз КГМ устанавливается мусорный контейнер объемом 8 куб.м. Заказать контейнер можно в контактном центре по номеру 8 (495) 980-77-70. Контейнер для крупногабаритных грузов устанавливается на улице, около въезда-выезда из паркинга.

Пропускной режим для строительных бригад и подрядчиков

Вход и выход рабочих допускается с 08:00 до 20:00 по временным пропускам, оформленным в бюро пропусков. Пропуск оформляется по заявке собственника или ответственного за производство работ в квартире. Пропуск выдается на один месяц;
Охрана обходит вестибюли, подземный паркинг и контролирует выход рабочих с территории корпуса. Проживание рабочих в квартире запрещено.

Документы

Гарантийное письмо в отдел технического надзора