Ремонт и перепланировка
Все, что связано с ремонтом и перепланировкой в квартире: какие работы нужно согласовывать, а какие — нет, когда можно проводить шумные работы и другое.
Какие работы по перепланировке требуют обязательного разрешения?
Некоторые работы по перепланировке необходимо обязательного согласовывать. Если этого не сделать, контролирующие органы могут подать заявление в суд, а собственника обяжут привести квартиру в первоначальный вид.

Что требует обязательного разрешения:
  • Вынос батареи или радиатора на лоджию и балкон;
  • Любые манипуляции с несущими стенами и дверными проёмами в них;
  • Демонтаж или изменение вентиляционных коробов;
  • Монтаж новых перегородок;
  • Снос стены и ликвидация дверных проёмов между кухней и комнатами (в квартирах с газовой плитой);
  • Установка кондиционера;
  • Разборка ненесущих перегородок (в панельных домах);
  • Смена расположения унитаза или ванны, перенос мокрых зон;
  • Замена окон;
  • Если в помещении установлена система пожаротушения, убирать и переносить ее нельзя.
Для каких работ согласование не нужно?
  • Покраска стен и поклейка обоев;
  • Установка натяжных потолков;
  • Замена пола, дверей;
  • Замена сантехники;
  • Установка и перенос бытовой техники;
  • Установка корпусной и встроенной мебели;
  • Установка телевизионной и спутниковой антенны.
Риски незаконной перепланировки
Как избежать штрафа из-за перепланировки и почему выгоднее продавать квартиру, где все изменения оформлены по закону.

Что такое незаконная перепланировка?

Жилищный Кодекс РФ определяет перепланировку как «изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт». Большинство видов ремонтно-строительных работ, которые ведут к «изменению конфигурации», нужно согласовать. Поэтому с «незаконной перепланировкой» всё просто — это когда внесённые изменения не отражены в техпаспорте, либо работы не согласовывались.

Почему незаконная перепланировка — это риск:
  • Потому что возможен штраф и предписание от инспектора МЖИ восстановить планировку согласно 508 ПП г. Москвы;
  • Если в результате такой перепланировки пострадали третьи лица — именно владелец переделанной квартиры окажется виновен. Тогда ущерб придётся компенсировать. Обычный пример: несогласованный перенос санузла, с последующим затоплением соседей и оплатой ремонта;
  • Это может являться основанием для расторжения банком сделки по ипотечному кредиту или даже признания недействительной сделки по купле-продаже недвижимости с расторжением договора в одностороннем порядке.
Серьезные риски. Кстати, соседи всегда знают, кто затеял перепланировку.

Как узаконить уже произведенную перепланировку?

Необходимо подать документы в жилищную инспекцию. Потребуются:
  • Новый план квартиры (закажите его в БТИ);
  • Акты скрытых работ;
  • Заявление;
  • Копия паспорта собственника квартиры;
  • Копии договора купли-продажи на квартиру;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Письменное согласие от каждого из собственников квартиры.
Документы можно подать:
  • В электронном виде на портале госуслуг, процесс займет от 20 до 45 дней;
    доступен также офлайн-вариант — в этом случае рассчитывайте на срок от 2 до 6 месяцев. В течение этого времени жилищная инспекция пришлёт инспектора, который составит акт и направит его в БТИ;
  • Для согласования перепланировок и оформления технического паспорта также можно обратиться в отдел технического надзора управляющей компании.
Как согласовать планируемую перепланировку?
  • Если вы не собираетесь трогать несущие конструкции (этот вариант касается 90% современных монолитных домов), понадобится комплект проектной документации, включая техническое заключение и проект перепланировки; его быстро разработает любая компания, обладающая допуском СРО. Расширить или перенести санузел, перенести кухню, изменить конструкцию полов и так далее — все это относится к такому типу перепланировки.
  • Если же речь о перепланировке с затрагиванием несущих конструкций, то всё становится куда сложнее. Здесь нужно техническое заключение о состоянии несущих конструкций, причём выданное непосредственно компанией, спроектировавшей дом; далее понадобится проект перепланировки. Это редкий, сложный и дорогой вид перепланировки, касающийся обычно объединения квартир. Например, если нужно пробить проем в несущей стене или межэтажном перекрытии.
Почему проще оформить перепланировку?

Перепланировка — тот случай, когда не только правильно, но и гораздо проще сделать всё по закону, исключив юридические риски. Незначительные вложения в верное оформление процесса перепланировки принесут дивиденды в виде существенной премии к стоимости недвижимости:
  • Незаконные изменения затрудняют продажу и ставят потенциального покупателя перед необходимостью рано или поздно легализовать их;
  • Согласованная же перепланировка – вещь хорошая и на цену влияет очень позитивно просто потому, что квартира одновременно и выгодно отличается от типовых, и полностью чиста перед законом.
Перечень документов, предоставляемых в управляющую компанию до начала проведения перепланировки
  • Распоряжение решения на переустройство помещения, выданное Государственной жилищной инспекцией города Москвы (далее – Мосжилинспекция) согласно ЖК РФ и Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах;
  • Проект/эскиз перепланировки помещения, согласованный в Мосжилинспекции;
  • При 3-х фазном подключении — проект электроснабжения, согласованный в энергонадзоре, отчет электролаборатории;
  • Проект водоснабжения и канализации;
  • Проект кондиционирования, вентиляции, обязательно нужно предоставить проект теплоснабжения, если вносятся изменения;
  • Копия договора с организацией, имеющей право проведения работ по техническому надзору, лицензия СРО (можете обратиться за данной услугой в управляющую компанию);
  • Гарантийное письмо на получение всех необходимых, согласно действующему законодательству РФ, согласований для проведения ремонтно-строительных работ.
Общие правила проведения ремонтно-строительных работ
До начала проведения работ необходимо:
  • Получить в управляющей компании «Технические условия на переустройство (перепланировку) квартиры»;
  • Предоставить документы в управляющую компанию в соответствии с требуемым перечнем;
  • Написать заявление на вход в ремонт;
  • До начала выполнения работ произвести защиту полов и стен помещений мест общего пользования (лифтовые и квартирные холлы, двери, ручки) с использованием для защиты:
    — полов — линолеума;
    — стен — оргалита, укрытого полиэтиленовой плёнкой, закреплённого малярным скотчем;
    — дверей — оргалита или полиэтиленовой плёнки, закреплённых малярным скотчем.
  • Установить для сотрудников подрядной организации временные раковину и унитаз с бачком, подключенными к системе канализации и водоснабжения;
  • Установить в квартирах ёмкости (80 - 200-литровые бочки) для отстоя использованных строительных растворов. Твёрдые остатки из ёмкостей нужно удалять вместе со строительным мусором в контейнеры;
  • Для соблюдения пожарной безопасности необходимо иметь в квартирах огнетушитель и аптечку. Также требуется отключить пожарные датчики для избежания ложной сработки;
  • Обеспечить вывоз строительного мусора с объекта и оплатить услуги управляющей компании на вывоз КГМ, либо заключить договор с любой другой компанией, имеющей право оказывать данные услуги. Заказать вывоз строительного мусора можно по телефону нашего контактного центра 8 (495) 980-77-70;
  • На входной двери квартиры с наружной стороны разместить информационный лист с именем ответственного за проведение работ/бригадира и его контактный номер телефона.
Ответственность

Каждый собственник несёт ответственность за действия приглашённой им подрядной организации и за соблюдение ими:
  • Действующего законодательства РФ и правил, установленных регламентом проведения строительно-ремонтных работ;
  • СНиП (строительных норм и правил) и СП (свода правил);
  • Правил пожарной безопасности;
  • Правил охраны труда;
  • Соблюдения чистоты и порядка в местах общего пользования, в т.ч. складирования строительного мусора в предназначенных местах;
  • Работы инженерных сетей и оборудования, в т.ч. за нарушение теплового режима, герметичности систем и других технических параметров, возникших в результате производства работ, не согласованных с управляющей компанией: замены приборов отопления, а также установки дополнительных приборов; перемонтажа стояков и разводки, нарушения целостности вентиляционных коробов и т.п.

Условия проведения работ
Что запрещено во время ремонта:
  • Складировать строительный мусор в подъезде и загромождать эвакуационные пути;
  • Перевозить строительный мусор без упаковки в общественных лифтах;
  • Выбрасывать строительный мусор вместе с бытовым (ПП Москвы №1018, Постановлению Госстроя России 25 мая 2000 г. №51, ПП 1156 от 12.11.2016 г. ) — для этого есть контейнер для сбора КГМ.
Когда нельзя шуметь?
  • В Москве нельзя шуметь ежедневно с 23:00 до 07:00;
  • Нельзя проводить шумные ремонтные работы в будние дни и в субботу с 13:00 до 15:00 и с 19:00 до 09:00;
  • В воскресенье и праздничные дни проводить шумные ремонтные работы нельзя вообще;
  • В новостройке можно проводить шумные ремонтные работы с 07:00 до 23:00 в течение первых полутора лет.
При двукратном нарушении установленного режима у нарушителя изымается пропуск, тем самым, ограничивается допуск на объект.

Нарушение установленного режима контролируется управляющей компанией и сотрудниками охранной организации.

Предел длительности шума – 6 часов подряд, предел уровня шума – 40 дБ.
Порядок временного въезда на территорию для разгрузки/погрузки строительных материалов, вывоз мусора, пропуски для строительных бригад (уточняйте детали на вашем объекте)

Обычно на наших объектах действуют такие правила:
  • На выгрузку строительных материалов предусмотрено 40 минут;
  • Разгрузка разрешена через лифтовые холлы подземной автостоянки;
  • Разрешен въезд/выезд транспортного средства грузоподъемностью не более одной тонны;
  • Время разгрузки — с 10.00 до 19.00 при наличии гостевого пропуска. Оформить разовый пропуск можно через наш контактный центр по телефону 8 (495) 980-77-70;
  • Транспортное средство должно иметь габариты, не превышающие размеры: в ширину – 2,20 м, в длину – не более 5 м, в высоту – не более 2,8 м.;
  • Контроль и учет времени въезда/выезда транспортных средств, доставляющих груз, ведет охранная организация.
Завоз и подъем на этаж строительных и крупногабаритных материалов
  • До момента завершения работ по отделке МОП все материалы поднимаются через подземный паркинг. Запрещено перевозить и поднимать материалы в лифтах, через паркинг;
  • Ввоз, подъем, а также вывоз строительных материалов/оборудования возможен с понедельника по пятницу с 10:00 до 19:00, мебели ̶ ежедневно с 08:00 до 20:00 только через лифтовые холлы подземной автостоянки;
  • Погрузка-разгрузка и перенос материалов и мебели через входные группы запрещены;
  • Высота машины не должна превышать 2,8 м.
Порядок сбора и вывоза строительного мусора с объекта
  • Мусор должен быть упакован в строительные мешки и накрыт пленкой;
  • Вынос строительного мусора из жилого/нежилого помещения и его погрузка в контейнер производится через двери холлов 2 этажа, выносится через пожарную лестницу и входную группу и грузится в установленный контейнер КГМ;
  • При заключении с управляющей компанией договора на вывоз КГМ устанавливается мусорный контейнер объемом 8 куб.м. Заказать контейнер можно в контактном центре по номеру 8 (495) 980-77-70. Контейнер для крупногабаритных грузов устанавливается на улице, около въезда-выезда из паркинга.
Пропускной режим для строительных бригад и подрядчиков
  • Вход и выход рабочих допускается с 08:00 до 20:00 по временным пропускам, оформленным в бюро пропусков. Пропуск оформляется по заявке собственника или ответственного за производство работ в квартире. Пропуск выдается на один месяц;
  • Охрана обходит вестибюли, подземный паркинг и контролирует выход рабочих с территории корпуса. Проживание рабочих в квартире запрещено.

Документы
Гарантийное письмо в отдел технического надзора
Заявление на вход в ремонт
Перечень документов в отдел технического надзора до начала производства ремонтно-строительных работ
Регламент проведения ремонтно-строительных работ